La montée des primo-accédants dans les statistiques ne traduit pas seulement leur retour sur le marché. Elle révèle aussi le ralentissement des secundo-accédants, ces ménages déjà propriétaires que leurs anciennes conditions de crédit retiennent dans leur logement.

À l’échelle nationale, le marché immobilier ancien donne, au 1er semestre 2026, l’image d’une relative stabilité. Selon les données du réseau CENTURY 21, le nombre de transactions recule légèrement de -1 % pour les maisons, tandis qu’il progresse de +0,9 % pour les appartements.

Mais cette stabilité apparente ne dit pas tout. Le semestre s’est déroulé en deux temps : un début d’année dans la continuité de la dynamique retrouvée en 2025, puis un ralentissement à partir du déclenchement du conflit en Iran, sous l’effet de l’instabilité internationale, des tensions sur les prix de l’énergie, du retour des inquiétudes inflationnistes et de la perspective de taux plus élevés.

Le véritable enseignement du semestre est ailleurs : le marché immobilier ancien change de composition. Les primo-accédants deviennent plus visibles, non seulement parce qu’ils reviennent dans le jeu, mais aussi parce que les ménages déjà propriétaires, qui alimentaient historiquement la fluidité du marché, bougent moins.

Selon la Banque de France, sur la production de crédits immobiliers hors renégociation observée sur douze mois glissants, dernier point en mars 2026, les primo-accédants représentent 44,6%, contre 38,7% pour les secundo-accédants. En 2020, la situation était très différente : les secundo-accédants représentaient encore 53% de cette production, contre 26% pour les primo-accédants.

Cette inversion du rapport de force peut apparaître comme une bonne nouvelle. Elle montre que l’accession à la propriété reste une aspiration forte et que les dispositifs de soutien, notamment le prêt à taux zéro, peuvent produire des effets utiles.

Elle est d’ailleurs confirmée par les données CENTURY 21 du 1er semestre 2026 : les primo-accédants représentent désormais 18,2% des acquéreurs de maisons, en hausse de 9,6% sur un an, et 21,1% des acquéreurs d’appartements, en progression de 6%.

Mais cette progression est aussi un trompe-l’oeil. Si les primo-accédants pèsent davantage dans les statistiques, c’est aussi parce que les propriétaires déjà installés se font plus rares sur le marché.

Or, ce sont eux qui faisaient tourner une grande partie de la chaîne immobilière. Lorsqu’un ménage vendait pour acheter plus grand, changer de territoire ou adapter son logement à une nouvelle étape de vie, il libérait un bien et permettait à d’autres acquéreurs d’entrer à leur tour dans le marché.
Aujourd’hui, cette rotation est beaucoup moins naturelle.
De nombreux propriétaires ayant acheté à la fin des années 2010 ou au début des années 2020 ont bénéficié de taux de crédit historiquement bas, en dessous de 1,5% et parfois proche de 1%. Pour vendre et racheter aujourd’hui, ils doivent renoncer à ces conditions de financement très favorables et se refinancer à des taux nettement plus élevés.

À cela s’ajoutent d’autres freins : dans certains territoires, les prix ont stagné ou baissé depuis leur achat; les premières années de remboursement d’un crédit portent davantage sur les intérêts que sur le capital; les frais de notaires doivent être absorbés sur plusieurs années; et contrairement aux primo-accédants, les ménages déjà propriétaires ne bénéficient pas de dispositifs publics d’aide à l’achat.

Le résultat est simple : pour beaucoup d’entre eux, revendre pour racheter peut se traduire par une perte de pouvoir d’achat immobilier. Ils ne sont pas empêchés de bouger juridiquement mais ils y perdraient économiquement. Ils restent donc dans leur logement.

Ce ralentissement de la rotation des biens est d’ailleurs confirmé par l’allongement des durées de détention. Alors que la durée moyenne de détention d’un logement était souvent amenée à près de sept ans, les dernières données montrent depuis plusieurs années un allongement sensible : selon les données des notaires de France, les biens revendus le sont désormais plus souvent après environ dix ans, voire davantage selon les territoires et les typologies. Cette moindre rotation réduit mécaniquement la mobilité résidentielle et contribue au ralentissement du marché.

En France des volumes stables, mais des décisions plus lentes

Les prix évoluent de manière contenue. Le prix au m² s’établit à 2492€ pour les maisons, en baisse de -0,7% sur douze mois, et à 4155€ pour les appartements, en recul de -0,5%. Le marché ne connaît donc pas de correction brutale des valeurs. Mais les délais de vente s’allongent. Il faut désormais 105 jours en moyenne pour vendre une maison, soit 6 jours de plus qu’un an auparavant, et 99 jours pour un appartement, soit 3 jours de plus.
Ces chiffres résument la situation : le marché tient, mais il circule moins vite. Les acquéreurs sont présents, mais ils calculent davantage. Ils regardent le prix, le coût du crédit, les charges futures, les travaux éventuels, la performance énergétique du logement et leur reste à vivre.
Depuis 2022, le pouvoir d’achat immobilier reste le point central. À mensualité constante, la capacité d’achat des ménages s’est réduite. C’est pour quoi la stabilisation des prix et des volumes ne suffit pas, à elle seule, à recréer une dynamique forte.

Le DPE devient un indicateur économique

La performance énergétique continue de peser fortement sur les décisions d’achat. Le DPE n’est plus seulement un document réglementaire : il devient un indicateur économique.
Désormais, 80% des acquéreurs consultent le DPE et le considèrent comme un élément déterminant pour estimer leurs charges. Il leur permet d’anticiper les travaux à engager, les dépenses futures et la valeur de revente potentielle du bien.
Deux logements comparables en surface et en localisation peuvent désormais connaître des trajectoires très différentes selon leur performance énergétique. Ce critère renforce la sélectivité du marché et pèse de plus en plus dans les négociations.

Paris en difficulté dans l’investissement, comme dans le luxe

À Paris, où le marché est exclusivement composé d’appartements, l’activité est presque stable au 1er semestre 2026, avec une évolution de -0,4 % des transactions.
Le prix moyen s’établit à 9483€/m², en très léger recul de -0,4% sur douze mois. Le délai moyen de vente atteint 99 jours, soit 4 jours de plus qu’un an auparavant. Mais le signal le plus fort ne vient pas des volumes. Il vient de la structure des achats. L’investissement locatif ne représente plus que 20,9% des acquisitions à Paris, en recul de -12,2%. Il atteint ainsi son niveau le plus bas jamais observé.
Cette évolution est préoccupante. Paris a longtemps été considéré comme l’un des marchés les plus résilients pour l’investissement patrimonial. À ce niveau, la capitale passe désormais sous la moyenne nationale et sous le niveau observé en Île-de-France. Cette même évolution est également visible sur le marché du luxe, où Paris perd sa première place dans les investissements. Pour un marché déjà confronté à une tension forte sur l’offre locative, ce signal ne peut pas être considéré comme anecdotique. Moins d’investisseurs aujourd’hui, ce sont moins de logements disponibles à la location demain. La question posée n’est donc pas seulement patrimoniale; elle est aussi résidentielle, sociale et économique.

Île-de-France les prix s’ajustent plus fortement

En Île-de-France hors Paris, le marché se distingue par une correction des prix plus nette qu’à l’échelle nationale. La baisse atteint -2,6% pour les maisons et 
-3,9% pour les appartements. Cette évolution traduit une réalité simple : dans les territoires où les prix sont les plus élevés, le pouvoir d’achat immobilier impose plus rapidement ses limites.
Les volumes restent contrastés : les transactions reculent de -5,1% pour les maisons, mais progressent de +1,7% pour les appartements. Dans certains départements, l’activité progresse même alors que les prix baissent. C’est le cas dans les Yvelines, où les appartements progressent en volume de +15,5%, avec des prix en recul de -1,6%, ou dans le Val-d’Oise, où les volumes progressent de +12,9%, alors que les prix baissent de -4,1%.
En Île-de-France, le marché ne décroche pas, mais il s’ajuste plus fortement qu’ailleurs. Cette correction peut aussi être une condition de retour à une meilleure fluidité.

Régions, un marché de plus en plus territorial  

Dans les régions, le 1er semestre 2026 confirme une forte disparité d’activité selon les territoires et les typologies de biens. Sur le marché des maisons, le Grand Est progresse de +11,2%, tandis que la Bretagne recule de -9,4%. Sur les appartements, les Pays de la Loire progressent de +12,6%, quand la Bretagne recule de -9,2%.
Les prix restent globalement contenus, avec de sa justements différenciés. Pour les maisons, la Normandie progresse de +5,6%, tandis que la Provence-Alpes-Côte d’Azur et l’Auvergne-Rhône-Alpes reculent respectivement de -4,2% et -4,1%. Pour les appartements, les hausses les plus nettes concernent la Nouvelle-Aquitaine (+4,4%) et la Bretagne (+4,3%), alors que les baisses les plus marquées restent limitées, notamment en Île-de-France hors Paris (-3,9%) et en Auvergne-Rhône-Alpes (-2,8%).
Ces écarts confirment que le marché immobilier continue de s’autoréguler. Dans les territoires où les prix restent en ligne avec les capacités de financement des ménages, l’activité résiste. Dans ceux où les prix se sont trop éloignés du pouvoir d’achat réel, le marché ralentit et impose progressivement de nouveaux équilibres.

Conclusion

Le marché n’a pas besoin d’emballement, mais de fluidité.
Le 1er semestre 2026 confirme que le marché immobilier ancien dispose encore de fondamentaux solides : le besoin de logement reste élevé, les banques financent, les prix sont contenus et les primo-accédants reviennent.

Mais cette stabilité apparente ne doit pas masquer la recomposition en cours. Le retour des primo-accédants est une bonne nouvelle. Le retrait relatif des ménages déjà propriétaires est, lui, un point d’attention majeur. C’est à cet endroit que se joue une partie de la fluidité du marché et ce dans la durée.

Pour le second semestre, l’enjeu ne sera pas de provoquer un emballement. Il sera de restaurer de la confiance, de préserver la solvabilité des ménages et de redonner de la mobilité aux parcours résidentiels.

Dans ce contexte, le projet de loi Relance Logement marque une prise de conscience utile du Gouvernement et de la classe politique plus globalement. Les mesures annoncées sur le statut du bailleur privé, l’assouplissement des conditions applicables à l’ancien avec travaux, la sécurisation des propriétaires engagés dans une démarche de rénovation énergétique et la volonté de relancer la construction de logements neufs vont dans le bon sens.
L’enjeu sera désormais de transformer cette intention en mesures rapidement applicables, lisibles et suffisamment incitatives pour éviter que des logements ne sortent du parc au moment même où les besoins n’ont jamais été aussi élevés.
Le marché immobilier ancien n’a pas besoin d’un emballement.
Il a besoin de stabilité, de confiance, de solvabilité et de règles lisibles.

Source : https://www.century21.fr/edito/article/immobilier-ancien-que-sest-il-passe-au-1er-semestre-2026/?_gl=1*444s1n*_up*MQ..*_ga*MjA1NTUzMDM4LjE3ODI4NDI3Mjg.*_ga_BZG8891360*czE3ODI4NDI3MjYkbzEkZzAkdDE3ODI4NDI3MjYkajYwJGwwJGgw*_ga_RL8QWJH8CM*czE3ODI4NDI3MjYkbzEkZzAkdDE3ODI4NDI3MjYkajYwJGwwJGgw