Indivision des biens : nos professionnels CENTURY 21 vous informent !
Propriétaire d'un bien immobilier ou de foncier en commun avec d'autres personnes, vous vous interrogez sur vos droits et obligations dans le cadre de l'indivision ? Ce régime légal, qui permet à plusieurs personnes de détenir ensemble un bien sans division physique, soulève en effet des questions pratiques.
Pour éviter les tensions et optimiser la gestion de ce patrimoine commun, les professionnels de nos agences immobilières CENTURY 21 vous proposent un tour d'horizon des règles essentielles qui encadrent les relations entre indivisaires, du fonctionnement quotidien aux décisions importantes comme la réalisation de travaux ou la vente.
Qu'est-ce que l'indivision des biens ?
Que signifie être en indivision et le terme coïndivisaire ? Définition
L'indivision constitue un régime de propriété encadré par les articles 815 à 815-18 du Code civil, tel que défini par la loi du 31 décembre 1976 modernisée par la loi n°2006-728 du 23 juin 2006, où plusieurs personnes, nommées coïndivisaires, détiennent ensemble un même bien indivis sans division matérielle. Selon l'article 815-10 du Code civil, chaque propriétaire possède une quote-part de la maison, de l'appartement ou du terrain, exprimée en pourcentage, tout en ayant des droits sur sa totalité. Cette organisation de la propriété collective encadre précisément les droits et obligations de chaque indivisaire.
Cette forme de propriété collective survient dans différentes circonstances : elle est choisie si elle intervient lors d'un achat commun ou subie lors d'un héritage avec plusieurs héritiers ou encore suite à un divorce entre ex-époux.
Les droits et obligations des indivisaires
En matière de droits, chaque indivisaire peut utiliser le bien selon sa destination et percevoir les fruits proportionnellement à sa quote-part. L'usage du bien doit respecter les autres propriétaires, sous peine d'être redevable d'une indemnité d'occupation.
Les obligations impliquent la participation aux charges courantes et aux travaux nécessaires à la conservation du bien. La prise de décision suit des règles précises : les actes conservatoires (réparation d'une fuite d'eau ou renouvellement d'un contrat d'entretien par exemple) peuvent être effectués par un seul indivisaire, tandis que les actes d'administration courante (ex. renouvellement d'un bail d'habitation) requièrent une majorité des deux tiers.
Les dettes de l'indivision et les charges sont supportées proportionnellement aux quotes-parts de chacun.
Les décisions importantes comme la vente nécessitent l'unanimité, sauf intervention du tribunal dans certains cas.
Le recours à un notaire est souhaitable pour formaliser les décisions importantes et garantir les droits de chaque membre de l'indivision. Un droit de préemption protège les indivisaires en cas de cession de parts.
Notre conseil : rédiger une convention d'indivision pour organiser ces droits et devoirs, autrement dit sécuriser le fonctionnement de l'indivision dans le temps, en définissant notamment les modalités d'usage et la répartition des frais.
La gestion quotidienne des biens indivis
Établir une convention d'indivision
Pour sécuriser le fonctionnement de l'indivision, la rédaction d'une convention d'indivision devant notaire est recommandée, particulièrement pour les biens immobiliers. Ce document écrit peut être établi pour une durée indéterminée ou limitée à cinq ans renouvelables, en détaillant la répartition des pouvoirs et les règles d'utilisation du bien entre propriétaires. Sont fixées également les bénéficiaires en cas de décès d'un des indivisaires.
L'objectif est d'anticiper les situations délicates et de préserver l'harmonie entre "copropriétaires" sur le long terme ; vous pouvez aborder ce sujet avec vos conseillers CENTURY 21.
Répartition des charges et des frais
La propriété d'un bien indivis implique le partage équitable des dépenses entre propriétaires. Les charges courantes comme la taxe foncière, l'assurance et l'entretien sont réparties selon les quotes-parts inscrites dans l'acte notarié.
Les travaux d'amélioration font l'objet d'un traitement particulier : un indivisaire ayant financé seul des améliorations bénéficie d'une créance calculée sur la plus-value apportée au bien. Pour simplifier cette gestion financière, l'ouverture d'un compte bancaire dédié aux dépenses de l'indivision est une solution intéressante.
Dans le cas d'une occupation exclusive par l'un des propriétaires, les charges personnelles comme l'eau, l'électricité et la taxe d'habitation demeurent à sa charge exclusive.
Comment sortir de l'indivision ?
Le partage amiable du patrimoine indivis
Le partage amiable représente la solution privilégiée pour mettre fin à l'indivision sans passer par la voie judiciaire. Cette démarche nécessite l'accord unanime des coïndivisaires sur la répartition des biens de la succession.
Avec l'accompagnement d'un notaire au moment d'une succession, les propriétaires définissent ensemble l'attribution des biens, le versement éventuel de soultes compensatoires et le calendrier de la sortie de l'indivision.
Pour garantir vos droits dans cette phase délicate, les équipes CENTURY 21 vous proposent leur savoir-faire dans l'évaluation de votre bien. Contactez votre agence la plus proche pour un accompagnement personnalisé.
La vente du bien en indivision
La mise en vente d'un bien indivis requiert une attention particulière aux règles juridiques spécifiques. Une majorité des deux tiers des droits permet désormais d'initier la procédure, même sans unanimité, grâce à la loi de simplification du droit.
Un notaire notifie alors le projet aux autres indivisaires, qui disposent d'un délai de trois mois pour exprimer leur position. En cas de refus, le tribunal peut autoriser la vente si elle ne porte pas atteinte excessive aux droits des opposants.
Le prix de vente fait l'objet d'une répartition proportionnelle aux quotes-parts de chaque indivisaire, après déduction des éventuelles créances entre propriétaires. Pour une transaction sereine, contactez votre agence CENTURY 21 pour orchestrer chaque étape de la vente dans les meilleures conditions.
Le rachat des parts des autres indivisaires
Face à une demande de sortie d'indivision, le rachat des parts représente une solution privilégiée pour maintenir l'unité du patrimoine. Cette option permet à un ou plusieurs indivisaires d'acquérir les quotes-parts des autres propriétaires selon le régime légal en vigueur.
Le processus nécessite une évaluation précise du bien et la détermination des droits de chacun, particulièrement en cas de démembrement de la propriété.
La sortie de l'indivision à tout moment étant un droit fondamental, votre conseiller CENTURY 21 vous apporte des réponses adaptées pour concrétiser votre projet de vente ou rachat. Pour une étude personnalisée de votre situation, prenez rendez-vous avec votre agence qui saura vous guider dans cette démarche patrimoniale.
Questions fréquentes sur l'indivision
Quelle différence entre indivision et régime légal ?
La distinction fondamentale entre l'indivision successorale et le régime légal de succession réside dans leur nature juridique. L'indivision représente une situation temporaire où plusieurs héritiers partagent collectivement la propriété des biens du défunt, sans division matérielle.
Le régime légal de succession détermine quant à lui les règles de transmission du patrimoine en l'absence de testament, fixant notamment l'ordre des héritiers et leurs parts respectives. Cette différenciation s'illustre particulièrement dans le cadre des biens immobiliers, où l'indivision nécessite une gestion commune tandis que le régime légal établit uniquement la dévolution des droits de propriété.
Quels sont les droits du conjoint survivant en indivision ?
Le décès d'un époux place automatiquement le conjoint survivant en situation d'indivision sur les biens communs. Dans ce cadre, il conserve un droit d'usage et d'habitation sur le logement familial pendant une année, même si celui-ci appartient à la succession.
Sur les autres biens indivis, le conjoint survivant peut choisir entre l'usufruit de la totalité des biens ou une part en pleine propriété, variant selon la présence d'enfants. Sans descendants, il hérite de la totalité des biens, sauf pour ceux reçus par le défunt de ses ascendants, qui reviennent pour moitié aux frères et sœurs.
La rédaction préalable d'une donation au dernier vivant permet d'augmenter les droits légaux du conjoint survivant et d'éviter les situations d'indivision complexes avec les autres héritiers.
Quelles sont les étapes si un indivisaire veut acquérir le bien dans sa totalité ?
L'acquisition totale par un des indivisaires d'un bien en indivision nécessite une évaluation précise de sa valeur actuelle par plusieurs professionnels. Votre conseiller CENTURY 21 vous accompagne dans cette démarche patrimoniale, contactez-le pour une évaluation personnalisée.
La négociation s'engage ensuite avec les autres propriétaires selon des conditions suivantes strictes : détermination des quotes-parts, calcul des compensations financières et modalités de paiement. Cette phase requiert une attention particulière lorsque le bien provient du patrimoine du défunt, car certains héritiers peuvent bénéficier de droits préférentiels.
La dernière étape consiste à formaliser l'accord devant notaire par un acte authentique qui transfère la pleine propriété.
Source : https://www.century21.fr/edito/article/indivision-des-biens-quelques-reperes-par-nos-professionne/