Récupérer un logement loué : les démarches à suivre

Si vous avez mis en location un bien immobilier et souhaitez maintenant le récupérer, il existe plusieurs conditions à respecter. La législation actuelle impose de suivre des procédures strictes et de justifier de motifs précis pour mettre fin au contrat de location.

• Adresser un congé à votre locataire en place

En tant que propriétaire bailleurs, vous devez en effet adresser un congé à votre locataire et respecter certains délais. En cas de retard concernant le délai, le contrat de location peut être reporté de trois ou six ans, selon que le bailleur soit une personne physique ou une personne morale, et cela sans recours possible.

De ce fait, le congé doit être adressé au locataire au moins six mois avant la date d’échéance du bail de location. Concernant la forme requise, le congé doit être adressé soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par voie d’huissier de justice.

Ainsi, la date prise en compte sera celle de la signature de l’accusé de réception par le locataire ou la remise en mains propres par l’huissier. De ce fait, si le locataire ne récupère pas sa lettre recommandée ou s’il est absent, le délai peut courir et ainsi annuler le congé.

Concernant les logements meublés, la loi Macron a simplifié la signification du congé en 2015. En effet, ce dernier peut désormais être remis en mains propres contre un émargement ou récépissé.

Quels avantages à faire appel à un huissier de justice ?

Certes, les services d’un huissier coûtent plus cher qu’un envoi en recommandé, entre 150€ et 200€, mais son action peut s’avérer plus efficace, notamment si les relations sont mauvaises avec le locataire en place.

Dans le cas de la signification d’un congé, le locataire est libre de quitter le logement à tout moment et ne sera redevable que des loyers correspondants à la durée de son occupation.

• Justifier d’un motif déterminé

Conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, il est impossible de libérer un logement sans évoquer de motifs précis. 3 types de congé sont alors autorisés :

• Le congé pour reprise : le bien sera alors libre et servira à vous loger, votre conjoint (marié, pacsé ou concubin) ou l’un des membres de votre famille (ascendants ou descendants). Une personne morale ne peut donc pas invoquer ce motif sauf qu’il s’agit d’une SCI (Société Civile Immobilière) qui donne congé afin de reloger l’un de ses associés.

Pour qu’un congé pour reprise soit valable, il faut que le futur occupant habite le logement à titre de résidence principale. Si ce n’est pas le cas, le locataire est alors en droit de demander réparation pour ses frais de déménagement et ses démarches pour trouver un autre logement. Le bailleur est dans ce cas passible d’une amende pouvant atteindre 6 000€ (loi ALUR).

• Le congé pour vente : Vous souhaitez vendre le bien immobilier. La loi vous oblige à proposer le bien en priorité à votre locataire, qui dispose de deux mois pour exercer son droit de préemption. En cas de silence, cela vaut comme un refus. S'il souhaite acheter, la vente est suspendue jusqu'à l'obtention du prêt.

Si le bailleur vend son logement à une autre personne et à un prix inférieur à celui de l’offre initialement proposée au locataire, le notaire devra en informer le locataire sous peine de l'annulation de la vente. Un nouveau délai d'un mois sera alors accordé au locataire pour décider s'il souhaite acheter.

Exception :

Les locataires âgés de plus de 65 ans, dont les ressources sont inféreurs à une fois et demi le SMIC, ne peuvent être mis en congé sans qu'une proposition de relogement équivalent soit faite dans la même commune ou dans une commune limitrophe. Cette exception s'applique également si le locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ans.

La seule exception à cette règle est lorsque le bailleur lui-même est âgé de plus de 60 ans et ne dispose pas de ressources ne dépassant pas une fois et demie le SMIC. A noter que les revenus pris en compte sont les revenus annuels qui sont déclarés au fisc avant abattement et ce sans tenir compte des aides familiales ou aides ponctuelles mais en incluant les revenus des valeurs mobilières.

•  Le congé pour motif légitime et sérieux : il peut s’agir de la non-remise en état du logement, de retards répétés dans le paiement des loyers, des nuissances avec le voisinage, d’une sous-location non autorisée ou encore de l’exercice d’une profession non permise. La libération des lieux peut également être exigée pour des travaux de réhabiliattaion lourds ou pour une extension du logement.